Zes op de tien huiseigenaren wier woning dringend reparaties aan de fundering nodig heeft, kunnen dit niet betalen, blijkt uit een nieuw rapport van financiële autoriteit AFM.
Ongeveer 5% van de Nederlandse eigendommen heeft urgente problemen als gevolg van drogere zomers, lagere grondwaterstanden en het feit dat veel huizen na de Tweede Wereldoorlog zonder goede fundering zijn gebouwd.
De omvang van het probleem – waarvan sommige deskundigen denken dat dit in de toekomst wel een miljoen eigendommen kan treffen – is nog niet verwerkt in de huizenwaarde of huizenprijzen.
Het rapport is het eerste waarin wordt gekeken naar de impact op individuele huiseigenaren. Van de ongeveer 425.000 eigendommen die gerepareerd moeten worden, zijn er 120.00 urgent – met de slechtste ‘fundament’-rating van D of E volgens een nieuwe maatstaf die sinds april in taxatierapporten wordt gebruikt.
Met behulp van gegevens van de risico-instantie KCAF en details over salarissen en leningen van het Nederlandse statistiekbureau CBS, wordt in het nieuwe rapport gekeken of huiseigenaren het zich kunnen veroorloven om voor reparaties te betalen. Daaruit bleek dat de meesten van hen niet genoeg spaargeld hebben en dat één op de vijf het geld ook niet kan en mag lenen.
“De meest acute risico’s treffen ruim 120.000 huiseigenaren”, zegt het rapport. “Dergelijke reparaties zijn kostbaar – gemiddeld € 92.000… Ruim 75.000 huiseigenaren beschikken niet over voldoende financiële middelen om deze reparatiekosten direct uit liquide middelen te dekken. Voor ruim 25.000 huiseigenaren lijkt het afsluiten van een lening geen verantwoorde financieringsoptie te zijn.”
Tobias Vervliet zei tijdens een perspresentatie dat nieuwe, jonge huiseigenaren en mensen die onlangs maximaal hebben geleend tegen de waarde van het onroerend goed bijzonder kwetsbaar zijn. Ook gebieden als Rotterdam, Dordrecht en Haarlem zijn bijzonder risicovol.
Vereniging van Eigenaars Vereniging Eigen Huis zei eerder deze maand dat taxatierapporten sinds april weliswaar een indicatie geven van de kwaliteit van de fundering, maar dat kopers deze informatie pas te weten komen na het tekenen van een koperscontract – wat tot problemen kan leiden bij de financiering van hun bod.
De AFM stelt dat deze informatie al vroeg in het verkoopproces beschikbaar moet zijn. Net als de energielabels die een verkoper moet verstrekken bij het op de markt brengen van de woning. “Hoe eerder in het verkoopproces, hoe beter”, aldus Vervliet. “Niet alleen voor de kopers, maar ook voor de huiseigenaren die er zijn.”
Uit het onderzoek blijkt dat hoewel de totale kosten voor het repareren van funderingen aanzienlijk variëren – en hoe eerder je het probleem oplost, hoe goedkoper het is – 25.000 huishoudens een dringend probleem hebben, geen geld hebben om het te repareren en dat het onverantwoord zou zijn als ze meer zouden lenen. De totale kosten van dit tekort bedragen € 3 miljard.
Aanbevelingen
De AFM, die niet direct toezicht houdt op de woningbouw, maar wel toezicht houdt op vastgoedfondsen en pensioenen – die veelal in woningen beleggen – adviseert om meer informatie beschikbaar te stellen.
Het wil dat het risico van stichtingen een standaardonderdeel wordt van de waardering en hypotheekverstrekking en dat kredietverstrekkers en de overheid meer mogelijkheden bieden om het financieringsgat te vullen.
De totale reparatiekosten van de zwaarst getroffen huizen bedragen volgens de AFM €11 miljard. Omdat dit nog niet in de huizenprijzen is verwerkt, is onduidelijk welk effect de nieuwe berekening heeft op de totale waardering van de Nederlandse woningvoorraad en de WOZ-waarden, die deels gebaseerd zijn op lokale verkoopprijzen.
